Dzień dobry Państwu !

Kilka spraw, na które chcielibyście znać odpowiedź przed pojęciem decyzji o zakupie nieruchomości w Italii.

Koszty utrzymania nieruchomości:
są porównywalne to tych w Polsce. Cena wody, gazu, prądu jest praktycznie identyczna.
Podatki od nieruchomości mogą być różne, w zależności od tego, jakie przeznaczenie będzie mieć dom, tzn. czy jako nasze główne miejsce zamieszkania, tzw. „prima casa”, czy jako drugi dom – „seconda casa” (lub po prostu kolejny, „nie pierwszy”). Podatek IMU i TARES.
Ten wybór wpływa również na koszty przy akcie notarialnym przeniesienia własności. W przypadku „prima casa” podatek jest 2% od wartości katastralnej. W przypadku zakupu jako „seconda casa” wartość wzrasta do 9% od wartości katastralnej.

Wartość katastralna jest to orientacyjna wartość, rodzaj współczynnika, który określa Państwo wloskie . Jest to wartość do wszelkich opodatkowań i deklaracji. Stanowi około 40 – 60% wartości rynkowej.

Podatek roczny,  jeżeli będzie to „prima casa” to nic nie placimy ,podatek jest zero. W przypadku „seconda casa” nie powinien przekroczyć 600 – 1..00 euro rocznie, płatne w dwóch półrocznych ratach. Opłata za wywóz śmieci (podatek TARI) , może ona wynosić przy całej Rodzinie około 400-600 euro rocznie. Od mieszkania około 100 -200  euro.

Opłaty przy zakupie to :
– notariusz,  który pobiera wszelkie podatki oraz swoją „parcella”.

Z doświadczenia mogę powiedzieć, że  koszt wyniesie około 3 – 4 tys. euro tzw. „parcella”notariusza + opłaty stałe, rejestracja aktu itp. około 500 euro. + oczywiście podatek 2% (prima casa)  lub 9% (seconda casa) od wartosci katastralnej. Po podpisaniu aktu otrzymujemy certyfikat, że akt został zwarty. Akt zarejestrowany otrzymujemy po około 3 tygodniach. Notariusz pobiera wszelkie podatki przy akcie.

Np. koszt wszelkich spraw związanych z notariuszem i podatkiem, dla nieruchomości mieszkalnej o wartości rynkowej 500.000 euro nie powinien przekroczyć 8.000-12.000 euro. (jako „prima casa”) Roznice moze zrobic duza dzialka. Grunty rolne sa opodatkowane przy zakupie stawka 15% od watrosci zdeklarowanej ale bliskiej ceny rynkowej.

Nasze wynagrodzenie wynosi  3,6% od ceny zakupu (z podatkiem) ,  nie podlega negocjacji . Przy wartości nieruchomości poniżej 120.000 euro, pozostaje stała oplata w wysokości 4.400 euro (z podatkiem) .  Jest to opłata za szeroką wiedzę i  pracę związaną ze sprzedażą czy zakupem nieruchomości, a więc jej przygotowaniem, promocją,  zabraniem dokumentów i zbadaniem stanu prawnego, technicznego, analizą rynku, obsługą przy akcie notarialnym itp.
Dbamy  o wszystko, włącznie z tłumaczeniami aktu, wszelką obsługą prawną i techniczną na miejscu.

Dodatkowo, niektórzy Klienci życzą sobie pomocy po sprzedaży, więc przepisujemy umowy na dostawę mediów, robimy wszelkie zgłoszenia i pilnujemy pierwszych kontaktów.
Organizujemy również remonty, nadzór i odbiory techniczne.
Zajmujemy się również administrowaniem nieruchomości przez cały rok, tzn. ogrodnik, sprzątanie, monitoring itp.
Ponadto, każdą nieruchomość doglądamy osobiście, tzn. nadzorujemy osoby, które tam pracują.
Nigdy żadnych niespodzianek, czy niesolidności.

Procedura zakupu jest następująca:

1. Należy wyrobić sobie kod podatkowy tzw. CODICE FISCALE.  Krótka procedura, oczywiście wykonujemy ją wspólnie.

2. Konto w banku. Obecnie procedury otwierania kont bankowych we Wloszech dla osob niezameldowanych , sa mocno utrudnione. Kupujacy moze bez problemu poslugiwac sie kontem z Polski ,do obslugi calej transakcji i pozniej ,do platnosci za media itd.

3. Jeżeli wybrana nieruchomość, po prezentacji, odpowiada Klientowi, robimy wtedy propozycję cenową, niższą od proponowanej przez sprzedającego, tzw. „proposta d’acquisto” (oficjalny dokument zawierajacy komplet dokumentow dotyczyczacych nieruchomosci). Dołączamy do niej czek na np. kilka tys. euro, (lub zapisujemy ,ze w przypadku zaakceptowania naszej propozycji, wykonaja Panstwo przelew np. w ciagu 2-3 dni od podpisu) inaczej nie jest traktowana poważnie, tylko jako zaczepka . W chwili, gdy jest zaakceptowana przez sprzedającego, stanowi umowę przedwstępną. Jest to najwygodniejsza forma. W przypadku, gdy propozycja Kupującego nie odpowiada Sprzedającemu, czek wraca do właściciela (lub przelew nie zostaje wykonany).  Negocjujemy dalej.

Na czeku jest napisane imię i nazwisko sprzedającego i zaznaczone, że nie może być transferowany – „non trasferibile”. Kupujący nic nie traci i niczym nie ryzykuje.

4. Jeżeli jest akceptacja, to udajemy się do notariusza i on wyznacza nam termin aktu, około 2-3 tygodni.

( Jezeli nie ma jakis niescislosci pomiedzy stanem faktycznym a zapisami w dokumentach katastralnych)
Notariusz określa dokładnie kwotę podatków i jego wynagrodzenia.

Notariusz weryfikuje wszystkie dokumenty, przygotowuje akt i przesyła nam do tłumaczenia.

Notariusz nie moze zrobic aktu jezeli sa jakiekolwiek niescislosci czy niezgodnosci.

Ewentulane zadluzenie nieruchomosci nas nie intersuje , to Notariusz „czysci” wszystko a my otrzymujemy nieruchomosc bez zadnych zadluzen czy innych zobowiazan.

Na tłumaczenie aktu potrzebujemy  3-4 dni (czasem krócej).

5. Akt notarialny czyli umowa przeniesienia własności.
Przynosimy czeki dla sprzedających, tym razem takie, które wystawia nasz bank w naszym imieniu. W akcie notarialnym są podane ich numery. Należność dla notariusza tzw parcella, płacimy również czekiem lub przelewem. We Włoszech nie można płacić gotówką więcej niż  999 euro.

Lub mozna tez przelac srodki kilka dni wczesniej na konto powiernicze notariatu wloskiego , ktorym bedzie w tym dniu dysponowal nasz notariusz i on dokona platnosci w naszym imieniu.  (Conto corrente dedicato ai depositi notarili). Bardzo wygodna forma. Bezpieczna.

Po wyjściu od notariusza jesteśmy właścicielami nieruchomości, płatność czekami dokonała się natychmiast.

Czek ma wartość tylko dla sprzedającego, on jest tam zapisany jako właściciel tego „banknotu” i jest zarejestrowany w akcie.

Dla innych osób jest bezwartościowy.

Jezeli zrobimy wczesniej przelew na konto notariusza , On tez placi sprzedajacemu czekiem, ktory bank wystawial w naszym imieniu  dla sprzedajacego.

W dniu podpisania aktu przeniesienia,  otrzymujemy zaświadczenie od Notariusza o zawartej umowie tzn. Certificazione Notarile.

Akt do ręki otrzymujemy po wszelkich rejestracjach. Trwa to około 2-3 tygodni. Obecnie tylko w formie elektronicznej.
Odbiór nieruchomości odbywa się bezpośrednio po akcie lub w dacie wcześniej ustalonej np. kilka tygodni po umowie.

Zależy od Państwa uzgodnień.

W kazdym przypadku procedura zwiazana z zakupem trwa kilka miesiescy.  Nie ma nieruchomosci „na juz”

To proces ktory wymaga skrupulatnosci i wszelkiej wiedzy z tym zwiazanej.

Arrivederci,  a presto